各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，直辖市、计划单列市房地局：

　　为了规范物业管理企业的会计核算工作，我部配合财政部制定了《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》。现将财政部《关于物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题的通知》（财会字[1999]44号）转发你们，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向我部综合财务司反映。

 

中华人民共和国建设部

 

二○○○年一月五日

 

财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知

 

财会字[1999]44号

 

国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团：

　　为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题通知如下：

　　一、本通知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。

　　二、物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）。

　　三、本通知自2000年1月1日起执行。

　　附件：物业管理企业会计核算补充规定（试行）

 

中华人民共和国财政部

 

一九九九年十二月一日

 

附件：

 

物业管理企业会计核算补充规定（试行）

 

　　一、会计科目及使用说明

　　第204号科目 预收帐款

　　1．本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。

 

　　2．企业向有关单位和个人预收的款项， 借记“银行存款” 科目， 贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。

　　预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。

　　3．本科目应按有关单位和个人设置明细帐。

　　4．本科目期末贷方余额， 反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。

　　第205号科目 代收款项

　　1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。

　　企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

　　2．企业收到代收的各种款项时， 借记“银行存款”等科目， 贷记本科目； 交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

　　3．本科目应按代收代交费用种类设置明细账。

　　4．本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。

　　第209号科目 其他应付款

　　1．本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

　　2．发生的各种应付、 暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　3．本科目应按债权人或应付、 暂收款项的类别设置明细账。

　　4．本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。

　　第281号科目 代管基金

　　1．本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、 共用设施设备维修基金。

　　2．企业收到代管基金时， 借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。

　　企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。

 

　　1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。

 

　　2．企业取得的各项收入，应按下列原则确认：

　　企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

　　物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

　　3．企业为物业产权人、 使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

　　企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

　　企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。

　　4．本科目应按经营收入的种类设置明细账， 如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。

　　5．期末， 应将本科目的余额转入”本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

　　第502号科目 经营成本

　　1．本科目核算企业物业管理、 物业经营、物业大修等应结转的经营成本。

　　企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

　　2．企业为物业产权人、 使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。

　　企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或”应付账款”科目。

　　月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。

　　3．本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。

　　4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。

　　二、会计报表的编制说明

　　1．在资产负债表“住房周转金” 项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。

　　2．“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。

　　3．“代收款项” 科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。